1．22年板块营收放缓，房企频频出险、叠加毛利率下行，导致业绩大降

1.1、22年营收同比-6%、较21年回落，从结构来看：一线+6%>三线+1%>二线-26%

(资料图片)

2022 年，房地产板块整体主营业务收入同比-5.5%，较 2021 年-12.0pct。其中，一 线房企营业收入同比+5.9%，较 2021 年-9.0pct；二线房企营业收入同比-26.1%，较 2021 年-21.6pct；三线房企营业收入同比+0.9%，较 2021 年-7.3pct。 2023 年 1 季度，房地产板块整体主营业务收入同比+8.1%，较 2022 年度+13.7pct。 其中，一线房企营业收入同比+6.6%，较 2022 年度+0.7pct；二线房企营业收入同比-4.7%， 较 2022 年度+21.4pct；三线房企营业收入同比+24.8%，较 2022 年度+23.9pct。

2022 年房地产板块营业收入增速继续下降，主要由于疫情及房企资金端持续收紧影响 竣工结算进度。从结构来看，营收增速整体呈现一线>三线>二线的现象，其中，一线房企 融资端更具优势，竣工节奏相对稳定。其中，一线房企中，金地集团录得 21%的高增速， 领跑一线房企，招商蛇口（+14%）、万科（+11%）相对较好。二线房企中，ST 泰禾（+79%）、 滨江集团（+9%）、城建发展（+2%），领跑二线房企。 2023 年 1 季度，房地产板块营业收入增速有所回升，一线房企资金优势愈发明显。从 结构来看，营收增速继续呈现一线>三线>二线，其中，一线房企中，保利发展（+19%）、 万科（+9%）；二线房企中，ST 泰禾（+294%）、滨江集团（+63%），领跑二线房企。

1.2、22年净利润同比-701%，大幅下跌源于房企持续暴雷、毛利率下行，从结构来看：一线-45%>二线-74%>三线-985%

2022 年，房地产板块整体净利润同比-701%，较 2021 年-609pct。其中，一线房企 净利润同比-45.0%，较 2021 年-14.5pct；二线房企净利润同比-73.8%，较 2021 年 +133.1pct；三线房企净利润同比-985%，较 2021 年-871pct。 2023 年 1 季度，房地产板块整体净利润同比-55.5%，较 2022 年+645pct。其中， 一线房企净利润同比-10.8%，较 2022 年+34.2pct；二线房企净利润同比-116.3%，较 2022 年-42.5pct；三线房企净利润同比-63.6%，较 2022 年+921pct。

2022 年，房地产板块净利润同比继续大幅下跌，主要由于房企资金端持续紧张、企业 风险事件持续增多，叠加结转毛利率继续下行。从结构来看，净利润增速整体呈现一线> 二线>三线，其中，一线房企中，万科净利润增速增长，录得+0.4%，保利发展、金地集团 下滑相对较少，分别为-33.0%、-35.1%。二线房企中整体表现惨淡，其中滨江集团录得净 利润增速+24%、表现优异；*ST 蓝光（-80%）、阳光城（-81%）、中南建设（-171%）、 荣盛发展（-229%）年度业绩持续为负值，业绩增速继续大幅下滑。

2023 年 1 季度，房地产板块净利润同比仍在大幅下行，净利润增速低于营收增速主要 由于行业风险事件频发、利润率下行以及季度结算节奏导致。从结构来看，净利润增速整 体呈现一线>三线>二线。其中，一线房企中，保利发展、万科净利润增速分别录得+8%、 +1%的增速，领跑一线房企。二线房企中，*ST 蓝光（-132%）、金科股份（-1%）、中 南建设（-9%）、首开股份（-146%）单季度业绩与 22Q1 一致、均为负值，业绩增速均 出现大幅下滑；阳光城（+69%）、荣盛发展（+36%）等单季度业绩仍为负，但同比转正。

2．22年毛利率和净利率继续下行，三项费率走高、少数损益比剧增、减值提升

2.1、22年板块毛利率为19%、继续下行，从结构来看：一线、三线20%>二线14%

2022 年，房地产板块整体毛利率为 18.6%，较 2021 年-3.6pct。其中，一线房企毛 利率为 20.4%，较 2021 年-3.6pct；二线房企毛利率为 13.8%，较 2021 年-4.7pct；三线 房企毛利率为 20.0%，较 2021 年-4.2pct。 2023 年 1 季度，房地产板块整体毛利率为 17.5%，较 2022 年-1.1pct。其中，一线 房企毛利率为 17.4%，较 2022 年-3.1pct；二线房企毛利率为 17.2%，较 2022 年+3.4pct； 三线房企毛利率为 18.0%，较 2022 年-1.9pct。 2022 年，房地产板块结转毛利率继续下行。从结构来看，毛利率整体呈现三线>一线> 二线。三线房企毛利率较高，主要源于其大多采取囤地模式，土地成本相对更低；一线房 企毛利率居中主要源于其拿地模式多样并且拿地成本管控能力较强；二线房企由于其扩张 意愿较强，在利润率和扩规模之间更多倾向于后者，故销售毛利率相对更低。

在我们重点 关注的一二线房企中，华侨城（23%）、保利发展（22%）毛利率相对较高，或具有较强 的区域资源优势，包括：苏宁环球（62%）、泛海控股（48%）等，其毛利率仍相对较高。 2023 年 1 季度，房地产板块结转毛利率继续下行，主要由于 20-21 年高地价低毛利 项目逐步结算。从结构来看，毛利率整体呈现三线>一线>二线。在我们重点关注的一二线 房企中，保利发展（22%）、华侨城（20%）毛利率相对较高，或具有较强的区域资源优 势，包括：苏宁环球（65%）、泛海控股（52%）等，其毛利率仍相对较高。

2.2、22年板块净利率-4%、较21年继续下降，从结构来看：一线3%>三线-5%>二线-18%

2022 年，房地产板块整体净利率为-3.7%，较 2021 年-4.3pct。其中，一线房企净利 率为 3.5%，较 2021 年-3.2pct；二线房企净利率为-17.8%，较 2021 年-10.2pct；三线 房企净利率为-4.5%，较 2021 年-4.1pct。 2023 年 1 季度，房地产板块整体净利率为 0.9%，较 2022 年+4.6pct。其中，一线房 企净利率为 3.2%，较 2022 年-0.3pct；二线房企净利率为-3.2%，较2022年+14.6pct； 三线房企净利率为 1.0%，较 2022 年+5.6pct。

2022 年，房地产板块整体净利率下降明显。从结构来看，净利率整体呈现一线>三线> 二线。一线房企的毛利率相对更高和费用率控制相对更好，推动了其净利率优于二三线房 企。在我们重点关注的一二线房企中，2022 年净利率较高的房企包括：苏宁环球（16%）、 新湖中宝（14%）、滨江集团（9%）、保利发展（7%）等。 2023 年一季度，房地产板块整体净利率略有回升。从结构来看，净利率整体仍呈现一 线>三线>二线。2023Q1 净利率较高的房企包括：新湖中宝（224%，主要由投资收益贡 献）、苏宁环球（29%）、华夏幸福（13%，主要由投资收益贡献）等。

2.3、22年三项费用率为10%、较21年持平，从结构来看：一线6%<三线12%<二线17%

2022 年，房地产板块整体三项费用率为 9.9%，较 2021 年+0.0pct。其中，一线房企 三项费用率为5.7%，较2021 年-0.6pct；二线房企三项费用率为17.0%，较2021 年+3.6pct； 三线房企三项费用率为 11.7%，较 2021 年-0.5pct。 2023 年 1 季度，房地产板块整体三项费用率为 12.0%，较 2022 年+2.1pct。其中， 一线房企三项费用率为 7.7%，较 2022 年+2.0pct；二线房企三项费用率为 19.4%，较 2022 年+2.4pct；三线房企三项费用率为 12.1%，较 2022 年+0.4pct。

2022 年，房地产板块整体三项费用率持平。从结构来看，费用率整体呈现一线<三线 <二线。一线房企由于融资集中度增长且融资渠道多样，在三费控制能力方面大幅领先于二 三线房企，这也反映在了一线房企相对高净利率上。在我们重点关注的一二线房企中，2022 年三费控制能力较好的房企包括：招商蛇口（4.6%）、滨江集团（4.9%）、万科（4.9%）、 保利发展（5.7%）等。 2023 年 1 季度，房地产板块整体三项费用率继续提升，出险企业财务费率提升明显。 从结构来看，费用率整体呈现一线房企费用控制优于二三线。在我们重点关注的一二线房 企中，2023Q1 三费控制能力较好的房企包括：滨江集团（4.9%）、保利发展（6.2%）、 万科（6.6%）等。

2.4、22年少数股东损益占比为-34%、源于板块业绩为负，从结构来看：一线42%>二线 8%>三线-2%

2022 年，房地产板块整体少数股东损益占比净利润为-33.9%（源于板块少数股东损 益为正、但净利润为负），较 2021 年-108.8pct。其中，一线房企少数股东损益占比为 42.3%， 较 2021 年+8.8pct；二线房企少数股东损益占比为 8.5%（源于少数股东损益和净利润均 为负），较 2021 年+19.9pct；三线房企少数股东损益占比为-2.2%（源于少数股东损益为 正、但净利润为负），较 2021 年-53.6pct。因此，由于二线房企少数股东损益和净利润均 出现亏损，导致二线房企少数股东损益占比计算为正、但实际为负贡献，最终形成板块少 数股东损益占比为-34%。

2023 年 1 季度，房地产板块整体少数股东损益占比净利润为 59.2%，较 2022 年 +93.1pct。其中，一线房企少数股东损益占比为 36.8%，较 2022 年-5.5pct；二线房企少 数股东损益占比为-63.0%（源于少数股东损益为正、但业绩为负），较 2022 年-71.4pct； 三线房企少数股东损益占比为 40.2%，较 2022 年+42.3pct。 2022 年，房地产板块整体少数股东损益占比提升明显。从结构来看，少数股东损益占 比整体呈现一线>二线>三线。三线房企少数股东损益占比为负，源于净利润出现亏损。在 我们重点关注的一二线房企中，2022 年少数股东损益较高的房企包括：首开股份（150%）、 招商蛇口（53%）、万科（40%）、世茂股份（38%）。

2023 年 1 季度，房地产板块整体少数股东损益占比有所回落。从结构来看，少数股东 损益占比整体呈现一线>三线>二线。在我们重点关注的一二线房企中，少数股东损益较高 的房企包括：万科（49%）、大悦城（72%）、滨江集团（40%）、招商蛇口（36%）、 保利发展（31%）。

2.5、22年减值损失占比6.1%、较21年+2pct，从结构来看：二线14%>三线6%>一线 2%

2022 年，房地产板块整体减值损失占比为 6.1%，较 2021 年+1.6pct。其中，一线房 企减值损失占比为 2.2%，较 2021 年+1.2pct；二线房企减值损失占比为 14.0%，较 2021 年+6.2pct；三线房企减值损失占比为 6.1%，较 2021 年-1.1pct。 2023 年 1 季度，房地产板块整体减值损失占比为 0.6%，同比持平。其中，一线房企 减值损失占比为 0.02%，同比-0.0pct；二线房企减值损失占比为 1.9%，同比+0.2pct；三 线房企减值损失占比为 0.3%，同比-0.0pct。

2022 年房地产板块整体减值损失占比继续提升。从结构来看，减值损失占比整体呈现 二线>三线>一线。2021 年至今板块销售端景气度持续下滑，市场呈现量价齐跌现象，房 企出于谨慎性原则计提更多减值准备。尽管各梯队房企减值损失占比均有提升，但一线房 企减值损失占比明显低于二三线企业，主要由于一线房企较二三线企业的投资决策具备更 强风险控制能力，布局项目资质更佳；而二三线房企早期具备更多的冲规模、促成长诉求， 因此在决策端更为激进，这也导致市场下行阶段、二三线房企面临更大减值风险敞口。在 我们重点关注的一二线房企中，2022 年减值损失占比较高的房企包括：世茂股份（84%）、 *ST 蓝光（84%）、金科股份（27%）、荣盛发展（22%）、华侨城（17%）。

2023 年 1 季度，整体减值损失占比同比 22Q1 基本持平。从结构来看，减值损失占 比整体呈现二线>三线>一线。2023 年板块销售端弱复苏、结构强分化，房企出于谨慎性 原则继续计提减值准备。其中一线房企计提较少，二三线房企计提较多，在市场下行阶段、 二三线房企具备更大减值风险敞口。在我们重点关注的一二线房企中，2023Q1 减值损失 占比较高的房企包括：阳光城（2.9%）、中南建设（1.1%）。

2.6、22年净资产收益率继续下降，从结构来看：一线6%>三线-4%>二线-20%

2022 年，房地产板块整体净资产收益率为-2.6%，较 2021 年-4.8pct。其中，一线房 企净资产收益率为 5.7%，较 2021 年-3.5pct；二线房企净资产收益率为-19.8%，较 2021 年-11.5pct；三线房企净资产收益率为-3.6%，较 2021 年-2.9pct。 2022 年房地产板块整体净资产收益率继续下降、由正转负。从结构来看，净资产收益 率整体呈现一线>三线>二线。2022 年房地产板块整体呈现出结算净利率下降、营业收入 增速下降隐含结算周转率放缓，综合推动房地产板块整体净资产收益率下降。其中一线房 企净资产收益率为 5.7%，持续高于二线和三线房企。在我们重点关注的一二线房企中，2022 年净资产收益率较高的房企包括：万科（9.3%）、保利发展（8.4%）、金地集团（7.9%）、 滨江集团（7.4%）等。

3．22年末净负债率有所提升，现金短债比下降

3.1、22年末资产负债率为79%、较21年-0.1pct，主要源于预收款占比略降和业绩大降

2022 年末，房地产板块整体资产负债率 78.6%，较 2021 年末-0.1pct。其中，一线 房企资产负债率为 75.1%，较 2021 年末-1.5pct；二线房企净资产负债率为 85.5%，较 2021 年末+1.5pct；三线房企净资产负债率为 75.0%，较 2021 年末+0.1pct。2023 年 1 季度末，房地产板块整体资产负债率 78.6%，较 2022 年末持平。其中，一 线房企资产负债率为 75.3%，较 2022 年末+0.2pct；二线房企净资产负债率为 85.5%，较 2022 年末持平；三线房企净资产负债率为 74.3%，较 2022 年末-0.6pct。 2022 年末，房地产板块整体剔预负债率 73.4%，较 2021 年末+0.5pct。其中，一线 房企剔预负债率为 67.4%，较 2021 年末-0.3pct；二线房企剔预负债率为 80.1%，较 2021 年末+2.3pct；三线房企剔预负债率为 71.2%，较 2021 年末+0.3pct。

2023 年 1 季度末，房地产板块整体剔预负债率 73.1%，较 2022 年末-0.3pct。其中， 一线房企剔预负债率为 66.8%，较 2022 年末-0.6pct；二线房企剔预负债率为 80.1%，较 2022 年末持平；三线房企剔预负债率为 70.5%，较 2022 年末-0.7pct。 2022 年末，房地产板块整体资产负债率较 21 年末微降，剔预收款后资产负债率较 21 年末微升。从结构来看，一线负债率下降，二线、三线负债率略升。2022 末，房地产板块 整体资产负债率为 78.6%，较 2021 年末-0.1pct；板块预收账款占比总资产 19.4%，较 2021 年末-1.8pct。2022 年末资产负债率的略降源于预收账款和业绩下降。在我们重点关注的 一二线上市房企中，2022 年末资产负债率较高的房企包括：*ST 蓝光（115%）、泛海控 股（99%）、ST 泰禾（96%）、华夏幸福（94%）、阳光城（92%）等。

2023 年 1 季度末，房地产板块整体资产负债率、剔预负债率较 21 年末略降。在我们 重点关注的一二线上市房企中，2023 年 1 季度末资产负债率较高的房企包括：*ST 蓝光 （116%）、泛海控股（101%）、ST 泰禾（96%）、华夏幸福（93%）、阳光城（92%） 等。

3.2、22年末净负债率为84%、较21年提升14pct，二线房企杠杆持续回升

2022 年末，房地产板块净负债率 83.7%，较 2021 年末+13.0pct。其中，一线房企净 负债率为 52.9%，较 2021 年末+10.4pct；二线房企净负债率为 164.0%，较 2021 年末 +32.3pct；三线房企净负债率为 72.8%，较 2021 年末+8.8pct。 2023 年 1 季度末，房地产板块净负债率 86.2%，较 2022 年末+2.5pct。其中，一线 房企净负债率为 56.0%，较 2022 年末+3.0pct；二线房企净负债率为 167.6%，较 2022 年末+3.6pct；三线房企净负债率为 73.1%，较 2022 年末+0.3pct。 2022 年末，房地产板块整体净负债率较 21 年末继续提升。从结构来看，净负债率整 体呈现二线>三线>一线。在我们重点关注的一二线上市房企中， 2022 年末净负债率较高 的房企包括：泛海控股（5622%）、ST 泰禾（1016%）、华夏幸福（755%）、阳光城（275%）、 首开股份（146%）等。

2023 年 1 季度末，房地产板块整体净负债率继续提升。从结构来看，净负债率整体呈 现二线>三线>一线。在我们重点关注的一二线上市房企中，2023 年 1 季度末，净负债率 较高的房企包括：ST 泰禾（1092%）、华夏幸福（706%）、阳光城（285%）、金融街 （163%）、金科股份（151%）等。 此外，2022 年企业风险事件持续发声，部分企业负债规模上升明显，但后续随着供给 侧端防风险政策持续推出，预计房企后续仍将管控净负债率在合理水平。从房企未售库存 同比增速的连续下降以及未售库存占比总资产的持续下行至历史新低来看，房企的补库存 需求仍较大。

3.3、22年末现金短债比为1.0倍、较21年下降，其中二线房企持续下行

2022 年末，房地产板块整体现金短债比为 1.0 倍，较 2021 年末-12%。其中，一线公 司现金短债比为 1.9 倍，较 2021 年末-15%；二线公司现金短债比为 0.4 倍，较 2021 年 末-20%；三线公司现金短债比为 1.1 倍，较 2021 年末-4%。 2023 年 1 季度末，房地产板块整体现金短债比为 1.0 倍，较 2022 年末+5%。其中， 一线公司现金短债比为 2.0 倍，较 2022 年末+3%；二线公司现金短债比为 0.5 倍，较 2022 年末+8%；三线公司现金短债比为 1.2 倍，较 2022 年末+4%。

2022 年末，房地产板块整体现金短债比回落。一方面房企融资持续收紧，需求景气度 下行导致销售去化较为惨淡，房企融资、销售现金流同步弱化，从而导致了现金短债比整 体回落的情况。从结构来看，现金短债比整体呈现一线>三线>二线。在我们重点关注的一 二线上市房企中， 2022 年末现金短债比较高的房企包括：城建发展（2.33 倍）、大悦城 （2.29 倍）、保利发展（2.18 倍）、招商蛇口（2.13 倍）、万科（2.02 倍）等。 2023 年 1 季度末，房地产板块整体现金短债比略有回升。从结构来看，现金短债比整 体呈现一线>三线>二线。在我们重点关注的一二线上市房企中，2023 年 1 季度末现金短 债比较高的房企包括：城建发展（3.16 倍）、大悦城（2.28 倍）、滨江集团（2.26 倍）、 万科（2.23 倍）、招商蛇口（2.20 倍）、保利发展（2.19 倍）等。

4．22年销售回款增速下降，预收锁定率处低位、一线、二线房企相对较高

4.1、22年销售回款同比-30%、由正转负，源于行业销售景气度持续下滑

2022 年，房地产板块整体销售商品及劳务的现金流入累计同比-30.4%，较 2021 年 -34.8pct。其中，一线房企同比-23.6%，较 2021 年-30.4pct；二线房企同比-44.1%，较 2021 年-38.1pct；三线房企同比-24.8%，较 2021 年-42.7pct。 2023 年 1 季度，房地产板块整体销售商品及劳务的现金流入累计同比+6.8%，较 2022 年+37.2pct。其中，一线房企同比+20.8%，较 2022 年+44.4pct；二线房企同比-16.1%， 较 2022 年+27.9pct；三线房企同比+7.6%，较 2022 年+32.4pct。

2022 年，房企销售回款增速较 21 年下降，源于销售增速下行。22 年主流房企销售 商品及劳务的现金流入同比实现同比-30.4%，同时板块销售商品及劳务的现金流入对营业 收入覆盖水平降至 0.84 倍。23Q1 板块销售商品及劳务的现金流入实现同比+6.8%，主要 由于行业销售弱复苏、结构强弹性且分化，23Q1 全国 50 家房企累计销售额、销售面积同 比分别为+1.0%、-7.7%。

4.2、22末预收账款锁定率为0.97倍，从结构来看：二线1.82倍>一线0.99倍>三线0.64倍

2022 年末，房地产板块整体预收账款锁定率为 97%，较 2021 年末-7pct。其中，一 线房企预收账款锁定率 99%，较 2021 年末-29pct；二线房企预收账款锁定率 182%，较 2021 年末+41pct；三线房企预收账款锁定率 64%，较 2021 年末-6pct。 2023 年 1 季度末，房地产板块整体预收账款锁定率为 95%，较 2022 年末-2pct。其 中，一线房企预收账款锁定率 114%，较 2022 年末+15pct；二线房企预收账款锁定率 135%， 较 2022 年末-47pct；三线房企预收账款锁定率 62%，较 2022 年末-2pct。

2022 年末，房地产板块整体预收账款锁定率有所下降，其中一线、三线下降，二线提 升。一线、三线下降源于营收端增速较预收账款增速更快，二线略升源于营收增速保持低 位。2023Q1，房企销售有所复苏，结算收入增速也低位回升。从预收账款锁定率绝对值看， 一二线房企表现更好。从结构来看，预收账款锁定率整体呈现二线>一线>三线。在我们重 点关注的一二线上市房企中，预收账款锁定率较高的房企包括：ST 泰禾（511%）、荣盛 发展（329%）、滨江集团（314%）、新湖中宝（238%）、华夏幸福（232%）等。

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